Como investir em FIIs: Guia completo
Comprar casas com o intuito de recolher aluguel não é a única forma de investir em imóveis. Quando você aprender como investir em FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário), vai entender como é ser dono de alguns imóveis, mas sem a responsabilidade de gerenciá-los.
Aplicar em FIIs é como investir no mercado de ações. Só que, ao invés de comprar papeis de uma empresa, você está comprando títulos que te tornam um dos proprietários de um empreendimento imobiliário.
Como proprietário, você terá direito a um percentual do valor arrecadado pelos alugueis. Por exemplo, imagine que você comprou papéis de um shopping na sua cidade. Ao final do mês, você receberá um percentual do aluguel pago pelos lojistas.
Quer entender mais a fundo como investir em FIIs e como elas podem ser benéficas? Então continue lendo nosso guia completo!
Quais são os tipos de FII?
Os Fundos de Investimento Imobiliários se dividem em três tipos, de acordo com o tipo de título que adquire. São eles:
Fundos de tijolo
São os fundos mencionados no início do artigo. Ao comprar fundos de tijolo, você se torna um dos proprietários de shoppings, hospitais, condomínios residenciais, entre diversos outros.
Fundos de papel
Esse tipo é composto pelas aplicações financeiras relacionadas ao mercado imobiliário. Ao invés de ser dono de um empreendimento, você está aplicando em investimentos do setor imobiliário, como as LCIs, LCAs e CRI.
Cada título desse tem suas características, liquidez e rentabilidade próprias, de maneira que cada fundo de papel deve ser estudado intensamente.
Fundos híbridos
Nesse tipo de fundo, você será tanto proprietário de uma parte de um empreendimento quanto de títulos financeiros relacionados ao seu setor.
O que você precisa saber antes de investir em FIIs?
Assim como em qualquer investimento, existem alguns detalhes que você precisa saber antes de começar a aprender como investir em FIIs. Abaixo, você entenderá os rendimentos, custos, tributação e liquidez.
Rendimentos
Uma das vantagens da aplicação em FIIs é o recebimento constante de rendimentos, da mesma maneira que receberia mensalmente um aluguel. A diferença é que nele você recebe o rendimento de diversos imóveis, não apenas de um.
As FIIs são obrigadas a distribuir 95% dos lucros obtidos para seus investidores. Além disso, você também pode lucrar com a valorização dos títulos que comprou. Quanto mais um empreendimento lucra com aluguel ou quaisquer outros serviços, mais o valor do seu título aumenta.
Assim como acontece no mercado de ações e seus dividendos, você também pode lucrar tanto com o rendimento mensal dos aluguéis quanto pela compra e venda de títulos.
Custos
Existem apenas dois custos além da tributação, sendo que um deles pode ser gratuito. A primeira é a taxa de corretagem, cobrada pela sua corretora. Não costumam passar dos 0,25% por semestre, mas muitas instituições já não cobram essa taxa dos seus clientes.
A segunda é a taxa do próprio fundo de investimento. É provável que tenha de pagá-la e não há um valor fixo cobrado pelos fundos. Ainda assim, essa taxa costuma ser baixa.
Tributação
Pessoas físicas não pagam IR nos rendimentos mensais dos aluguéis. A única taxa tributária cobrada incide na venda de um título.
Ainda assim, é necessário que o valor de venda seja maior que o preço que comprou a FII. Ou seja, você é tributado apenas quando está saindo no lucro.
Liquidez
Cada fundo tem sua própria liquidez, de maneira que fica difícil oferecer um prazo fixo que deve aguardar para sacar o seu título. Nos fundos de tijolo, normalmente o resgate é mensal, considerando que resgatará apenas sua parte nos aluguéis.
Além disso, se você aprendeu como investir em FIIs, mas não foi bem-sucedido, pode vender seus papéis. Basta fazer sua oferta de venda pelo home broker da corretora. Essa é uma vantagem considerável em relação à venda do imóvel físico, que pode levar anos para se concretizar.
Como analisar FIIs rentáveis?
Agora que você entendeu os principais pontos sobre a aplicação em FIIs, como descobrir se um fundo de investimento imobiliário é rentável? Existem alguns fatores importantes a considerar, que vamos comentar logo abaixo.
Tipo de empreendimento
O tipo de empreendimento é especialmente importante, já que ele será determinante para descobrir o quanto de rentabilidade terá do lucro com os aluguéis.
Saber a área onde ele ficará localizado também é um fator a se considerar. Estamos falando de um shopping em uma grande área comercial? Ou um condomínio pequeno em área nobre?
Conhecer o tipo de empreendimento e em qual área da cidade ele está localizado te dará uma ideia do quanto ele pode render ou até mesmo se essa construção está fadada a fracassar.
Rendimento (dividend yield)
O dividend yield é uma fórmula usada para calcular dividendos em ações, mas também serve para quem está querendo aprender como investir em FIIs. A fórmula do dividend yield é bem simples: pegue o preço da ação e o valor recebido nos dividendos.
Se pagou R$ 250 em um FII e ele te rendeu R$ 10 no mês, você deverá dividir 10/250, que é igual a 0,04. Ou seja, seu dividend yield é de 4%.
Além disso, também é necessário estudar se a distribuição de rendimentos é constante. Afinal de contas, se um empreendimento não lucrar, você não irá receber nada naquele mês.
Por fim, também analise o histórico de valorização da cota e a liquidez média da FII, lembrando que os fundos de investimentos imobiliários de maior liquidez fazem parte do índice IFIX, que vamos mostrar mais à frente.
Cap Rate
O cap rate também é outro cálculo importante, exclusivo para aplicação em FIIs ou na compra de imóveis para aluguel.
Assim como o dividend yield, seu cálculo também é fácil. Ele consiste em analisar a taxa de capitalização de um imóvel, que é o quanto de rentabilidade um empreendimento gerou em um ano, considerando também seu valor de compra.
Imagine que você tem um imóvel que custou R$ 200.000 e cobra R$ 1.250 e o locatário permaneceu o ano todo na casa ou apartamento. Ou seja, ele pagou 12 parcelas de R$ 1.250.
Agora, divida o total de parcelas pagas pelo preço do imóvel. Nesse caso, você multiplica 1.250 por 12, dando um total de R$ 15.000. Em seguida, divida 15.000 por 200.000.
O resultado será 0,075. Ou seja, seu cap rate será de 7,5%! Lembrando que quanto maior o cap rate, melhor é o investimento.
O que é IFIX e por que é importante usá-lo?
O IFIX nada mais é que o índice de referência no mercado de FIIs. Nele estão listados os fundos de maior liquidez na Bolsa de Valores. Ele serve para te ajudar a escolher as melhores FIIs para a sua carteira. É importante mencionar que não apenas a liquidez é considerada, mas também o seu valor de mercado.
Por isso, você nunca deve investir em uma FII sem antes conferir se ela está presente no IFIX. A listagem fica disponível no site da B3, a Bolsa de Valores.
Como investir em FIIs? Passo a passo
Não são necessários muitos passos para aprender como investir em FIIs. A primeira coisa que deve fazer, se ainda não começou a investir, é se cadastrar em uma corretora.
Avalie as diferentes opções e não esqueça de conferir suas respectivas taxas de corretagem, se existirem.
Em seguida, você precisa conhecer seu perfil de investidor. As FIIs são uma boa opção para investidores de perfil moderado, já que esse modelo de investimento não é tão seguro quanto os fundos de renda fixa, mas garantem maior rentabilidade que a maioria dos investimentos dessa categoria.
Dica: quer investir em FIIs, mas desanimou ao notar que são investimentos de renda variável? Então se anime e conheça as CRI, alternativas de renda fixa para investir no mercado imobiliário!
O próximo passo é essencial em qualquer investimento que deseje fazer. Estude as regras de cada fundo, seu valor mínimo e os prazos para resgate ou venda de qualquer aplicação em FIIs que pretenda ter.
Por fim, basta contatar a sua corretora e solicitar a emissão da compra das FIIs, aproveitando seus benefícios!
Ainda está em dúvida e gostaria de conhecer mais opções de investimentos antes de adentrar ao mundo financeiro? Então nos envie já uma mensagem para que possamos te ajudar!
