O que são Fundos de Investimentos Imobiliários (FII)?

Comprar imóveis é uma das maneiras mais tradicionais e populares de investir dinheiro no Brasil. Segundo um estudo recente realizado por pesquisadores da área, os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) já figuram na 4ª posição entre os 20 ativos financeiros mais investidos pelos brasileiros, ficando atrás apenas de Ações, Tesouro Direto e Previdência Privada.

Por isso, ignorar como funcionam, qual é a rentabilidade, quais são as vantagens e as restrições, a tributação e a estrutura de um FII já não é mais uma opção para o investidor que quer se dar bem, seja você um iniciante ou alguém que busca diversificar sua carteira de investimentos.

Confira as principais características de um FII:

• é um fundo de investimento de Renda Variável;
• deve ser constituído como fundo de condomínio fechado (onde as cotas não são resgatáveis antes do prazo determinado);
• geralmente tem prazo indeterminado (sem data prevista para seu fim), de modo que os cotistas devem vender suas partes no mercado secundário para deixar de fazer parte;
• é limitado aos ativos do mercado imobiliário, mas pode ser constituído tanto por imóveis residenciais como comerciais, urbanos ou rurais, acabados ou em construção, e ainda por títulos relacionados ao mercado imobiliário;
• é aberto para qualquer tipo de investidor e uma das modalidades preferidas do mercado financeiro;
• exige baixo investimento (pode começar em valores de R$ 90);
• conta com duas formas de gerar dinheiro: valorização dos ativos que compõem o fundo e os rendimentos periódicos pagos aos cotistas;
• tem isenção fiscal para rendimentos periódicos e alíquota única de 20% na venda das cotas;
• tem rentabilidade menor do que outros investimentos de Renda Variável, mas também oferece menos riscos.

FIIs: o que são?

Fundos de Investimentos Imobiliários, como o próprio nome diz, são fundos de investimentos destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários. Esse tipo de investimento permite que você receba lucros relacionados à compra, venda, arrendamento e locação de imóveis sem a necessidade de comprá-los ou administrá-los diretamente.

Além da aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, os FIIs também se destinam ao investimento em títulos relacionados ao mercado imobiliário como: letras de crédito imobiliário (LCIs); letras hipotecárias (LHs); cotas de outros FIIs; certificados de potencial adicional de construção (Cepac); certificados de recebíveis imobiliários (CRIs); entre outros previstos na regulamentação dos respectivos fundos.

FIIs: como funcionam?

Administração do fundo

A administração de um Fundo de Investimento Imobiliário deve ser realizada por uma instituição financeira autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) que é responsável pelo funcionamento e pela manutenção do fundo.

À instituição financeira correspondente cabe também as principais atividades administrativas e de gestão, como as obrigações legais e regulamentares, a escolha e aquisição dos bens e direitos que irão compor o seu patrimônio, a gestão dos ativos, a divulgação de informações aos acionistas (periódicas ou eventuais), a distribuição dos resultados, a organização e a realização das assembleia, entre outras.

Ao administrador, porém, é dado o direito de executar essas atividades diretamente ou, quando permitido pela regulamentação do fundo, contratar prestadores de serviço especializados nessas tarefas.

Composição do fundo

Criados pela Lei nº 8.668/1993 e regulamentados pelas Instruções da CVM nº 205/1994, 206/1994 e novamente pela Instrução nº 472/2008, os Fundos de Investimentos Imobiliários podem ser compostos por imóveis comerciais, residenciais, rurais, urbanos, construídos ou em construção, para posterior alienação, locação ou arrendamento, além de poderem ser formados por um ou mais imóveis, parte de imóveis e direitos a eles relativos.

Cotas do fundo

Uma vez constituído, o patrimônio do fundo é dividido em cotas. Elas devem ser nominativas e escriturais. Apesar de não haver um certificado, apenas o registro eletrônico em nome do investidor, esse documento nominal é o que confere os direitos e deveres iguais a todos os titulares (cotistas) do fundo na proporção do valor investido inicialmente.

Entre esses direitos, no entanto, não está incluso qualquer direito real sobre os imóveis ou empreendimentos integrantes do patrimônio do fundo. Por outro lado, os investidores também não respondem pessoalmente por qualquer obrigação legal ou contratual do administrador ou relativa dos imóveis que compõem o patrimônio do FII.

Oferta Pública de Distribuição

Uma vez definido qual é o patrimônio e em quantas cotas o fundo será repartido, a instituição financeira responsável pela administração do fundo deve realizar a oferta pública de distribuição.

Esse é o momento em que os administradores apresentam o fundo aos potenciais investidores, com o objetivo de captar os recursos necessários para a realização dos investimentos previstos para a composição do patrimônio pretendido.

As ofertas públicas devem ser registradas na CVM, que exige a divulgação de informações mínimas necessárias para que os investidores possam tomar uma decisão mais consciente e embasada. O registro, portanto, funciona como um mecanismo de proteção dos investidores.

Por isso, os administradores disponibilizam aos interessados o prospecto, principal documento da oferta, que inclui informações sobre a política de investimentos, a descrição dos imóveis, fatores de risco, estudo de viabilidade etc. Aos investidores, cabe analisar essas informações para avaliar os riscos potenciais antes de realizar o investimento.

Uma vez decidido por investir, o investidor deve procurar uma das instituições intermediárias autorizadas (corretoras, distribuidoras ou bancos de investimentos) que estejam participando do consórcio de distribuição das cotas, para registrar o seu pedido de reserva.

Resgate e negociação dos fundos

Por serem obrigatoriamente condomínios fechados, o resgate dos investimentos só é permitido em caso de liquidação, deliberada pela assembleia geral de cotistas, ou ao término do seu prazo determinado de duração.

A maioria dos fundos, porém, é constituída com prazo indeterminado, ou seja, sem prazo para o resgate dos investimentos. Nesse caso, resta aos cotistas negociarem suas partes no mercado secundário, diretamente entre um investidor e outro.

Como esse tipo de negociação privada não é comum, boa parte dos FIIs tem suas cotas admitidas para negociação em mercado de bolsa de valores ou de balcão organizado, o que proporciona uma melhor liquidez para as cotas do fundo.

Evidentemente essa negociação em mercado secundário é também um caminho para os investidores que não participaram da oferta pública poderem ingressar no fundo ou para aqueles que participaram e que queiram aumentar a sua participação.

Essas negociações nos mercados organizados (bolsa e balcão) também são realizadas por meio de instituições autorizadas (corretoras, distribuidoras ou bancos de investimento), por contato direto (e-mail, telefone) ou operando por um Home Broker.

FII: qual é a rentabilidade?

Uma das maiores vantagens dos Fundos de Investimentos Imobiliários diz respeita à sua rentabilidade. Isso porque o investidor pode lucrar de duas formas com a cota adquirida do FII.

A primeira forma diz respeito ao direito do cotistas de receber rendimentos periódicos na proporção de sua participação no fundo. Isso acontece porque como o patrimônio do fundo é formado por imóveis, muitos deles alugados, esses ativos geram um valor que é repassado aos titulares do FIIs com uma periodicidade, no mínimo, semestral e de, no mínimo, 95% dos lucros obtidos dessa forma.

A segunda forma é mais tradicional e trata do lucro obtido com a simples valorização de suas cotas decorrente do aumento de patrimônio líquido do FII ou das oscilações naturais do mercado. Sendo assim, o titular da cota, seja ele primário ou secundário, pode revender sua participação por um valor acima do despendido para comprar, obtendo, portanto, lucro com a transação.

Por esse fator, os Fundos de Investimento Imobiliário ganharam um importante diferencial em relação aos demais fundos de investimento e caíram nas graças do mercado financeiro.

IFIX

Para ter uma noção ainda melhor de como os FIIs se comportam, é possível acompanhar o rendimento deles através do IFIX: o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários. Esse é o índice criado em 2012 pela bolsa de valores que serve de referência desse mercado. Ele funciona como uma carteira teórica com os fundos de maior liquidez da bolsa.

O objetivo desse índice é ser um indicador, representando o desempenho médio das cotações de FIIs negociados no mercado. Atualmente, esse índice movimenta, aproximadamente, R$ 30 milhões por dia.

Para quem investe, o IFIX pode ser um parâmetro dos fundos mais interessantes para se investir, uma vez que são selecionados pela sua liquidez e também ponderados por seu valor de mercado. No site da B3, é possível conferir a lista de todos os FIIs que compõem o IFIX.

FII: como é a tributação?

Outro ponto importante sobre os Fundos de Investimento Imobiliário é sua tributação. Como existem duas formas de lucrar com a operação, existem duas tributações distintas sobre os valores.

No caso dos rendimentos periódicos recebidos pelos cotistas Pessoas Física, eles ficarão isentos do Imposto de Renda (IR) quando atenderem às seguintes condições:

• o cotista beneficiado tem menos do que 10% das cotas do fundo;
• o FII tem, no mínimo, 50 cotistas; e
• as cotas do FII forem negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou no mercado de balcão organizado.

Essa isenção, no entanto, só é válida para os valores recebidos a título de rendimento e se atendidas às condições previstas. Eventuais ganhos de capital, por exemplo, com a venda de cotas do FII (ou no resgate, em caso de liquidação do fundo), sujeitam-se à incidência do IR à alíquota fixa de 20%.

Outros custos

Além dos impostos, o investidor que optar pelos Fundos de Investimento Imobiliário devem ficar atento às taxas. Elas, é claro, podem variar, mas as mais comuns são:

• taxa de administração: a taxa de administração é cobrada pela gestora do fundo, com o intuito de cobrir despesas com gestão, cumprimento de regras, transparência e segurança dos cotistas;
• taxa de corretagem: é cobrada pela corretora pelas movimentações de compra e venda de cotas. Ou seja, cada vez que você compra ou vende uma cota você paga uma taxa de corretagem;
• taxa de custódia: essa taxa é cobrada pela corretora de valores, mensalmente, para manter seus investimentos;
• taxa de performance: em alguns FIIs essa taxa pode ser cobrada caso a rentabilidade seja superior ao valor esperado. Ou seja, se o fundo render mais do que o prometido;
• emolumentos: essa é uma taxa cobrada pela B3, sendo um valor percentual sobre a compra e venda de ativos.

FII: quais são os riscos?

Apesar das vantagens citadas, o investimento em FII também apresenta riscos importantes a serem considerados pelos investidores. Isso porque, da mesma forma que os ganhos podem ser exponenciais, as perdas também podem ser grandes, sobretudo, em casos de crise institucional.

Por esse motivo, um investidor interessado em comprar cotas de um FII deve ficar atento ao:

• risco de mercado: é o risco de fatores do mercado influenciarem na oscilação do preço e na rentabilidade do fundo por conta de fatores de natureza política, econômica e financeira, incluindo variações nas taxas de juros, inflação, desvalorização cambial, mudanças legislativas etc;
• risco de liquidez: por se tratar de um fundo obrigatoriamente de condomínio fechado, os investidores podem ter problemas em relação à liquidez, se a procura pelos fundos estiver baixa. Nesse caso, os investidores podem ficar com os recursos presos e, em alguns cenários, com grande desvalorização, a não ser que os cotistas deliberem pela liquidação do fundo em assembleia geral;
• risco imobiliário: por se tratar apenas de ativos do mercado imobiliário, os FII também ficam suscetíveis às variações específicas desse mercado como a taxa de ocupação, a desvalorização de determinadas áreas ou tipos de imóvel e à própria regulamentação do setor;
• risco operacional: apesar de ser regulado pela CVM e obrigatoriamente gerido por uma instituição financeira ou por terceirizadas especializadas contratadas por ela, os investidores estão suscetíveis à riscos operacionais, como o de uma das partes envolvidas cometer erros que comprometam os rendimentos do fundo.

FII: quais são as vantagens e as desvantagens?

Considerado um investimento relativamente seguro e de fácil compreensão, os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) se apresentam como uma excelente opção para os investidores. Porém, há também desvantagens que precisam ser consideradas, sobretudo de acordo com o seu perfil de investimento. Chegou a hora de comparar vantagens e desvantagens:

Vantagens:

• dupla rentabilidade;
• abertura para negociação no mercado secundário;
• facilidade de acesso ao investimento (qualquer um pode investir);
• baixo custo de investimento inicial;
• benefícios fiscais (isenção nos rendimentos periódicos);
• diversificação de ativos (dentro do mercado imobiliário).

Desvantagens:

• baixa liquidez (condomínios fechados);
• renda variável (mais baixa que outras opções e mais arriscada que a renda fixa);
• tributação fixa e relativamente alta (20% sem regressão);
• restrição ao mercado imobiliário;
• sem classificação por agências de risco.

FII: como e quem pode investir?

Considerou todos os fatores e está interessado em investir em Fundos de Investimento Imobiliário? Saiba que o procedimento é bem simples e qualquer pessoa pode comprar uma cota com valores que vão de R$ 90 a R$ 2.000.

Para investir em FIIs, você precisa, basicamente, ter conta em uma corretora de valores e uma reserva de dinheiro para investir.

1. Abra conta em uma corretora de valores

Cotas de Fundos Imobiliários são negociadas na Bolsa de Valores e, por isso, você precisa de uma corretora para ter acesso a esse mercado. Lembre-se que essa instituição será a ponte de ligação entre você e a Bolsa e será por meio do Home Broker da corretora que você irá comprar e vender suas cotas de FIIs. Por isso, contar com uma boa corretora de valores é muito importante para ter agilidade, eficiência e segurança na hora de realizar seus investimentos.

2. Escolha um Fundo de Investimento Imobiliário

Escolher um Fundo Imobiliário vai além de observar sua rentabilidade. É importante analisar alguns dados e históricos do fundo, além da qualidade da sua administração, para garantir que seja um investimento rentável e seguro.

No que diz respeito à rentabilidade, uma das formas mais utilizadas para avaliar se um FII é interessante ou não é pegando o valor dos aluguéis e dividindo pelo valor das cotas do fundo. Se o rendimento for superior aos investimentos de Renda Fixa, isso quer dizer que o investimento vale a pena.

3. Envie a ordem de compra para a corretora

Como mencionamos anteriormente, a compra e a venda de cotas é feita pelo Home Broker, plataforma de negociação disponibilizada pelas corretoras. Portanto, depois de abrir sua conta e escolher o fundo do seu interesse, você irá acessar o Home Broker e enviar uma ordem de compra, semelhante ao Mercado de Ações.

Para isso será necessário digitar:

• o código de negociação do fundo escolhido;
• a quantidade de cotas que você deseja comprar; e
• o preço que você está disposto a pagar por cada cota.

Caso tenha alguém disposto a vender cotas no mesmo valor, o negócio será fechado e você passará a ser cotista do fundo. Então, começará a receber os lucros mensalmente e tudo que você precisa fazer é acompanhar o desempenho do fundo para evitar surpresas.

Agora que você viu que investir em Fundos de Investimentos Imobiliários é muito simples, vale lembrar que o grande ponto de atenção é na hora de escolher em qual FII aplicar seu dinheiro. Por isso, contar com a ajuda de profissionais do mercado é sempre muito importante, além de ficar atento às taxas, riscos e desvantagens, sempre de acordo com o seu perfil de investimento.