Tem rendimento com aluguel ou possui um imóvel? Precisa colocar no IR

Apesar de ser uma prática anual, a declaração de Imposto de Renda é uma tarefa que sempre causa dúvidas. As orientações para cumprir o rito exigido pela Receita Federal estão esparsas pela rede, e às vezes prestam mais ao papel de confundir do que de esclarecer. Diante de um processo quase kafkiano, muitos brasileiros delegam a terceiros a missão de fazer a declaração de seus rendimentos. Para ajudar aqueles que querem assumir a tarefa, elaboramos este guia completo com as principais explicações sobre o Imposto de Renda e com um passo-a-passo para preencher e enviar corretamente os seus dados para a Receita. Muitas pessoas não dão a devida atenção para o preenchimento de informações sobre os bens e patrimônio, mas essa é uma parte importante da declaração de IR. Veja abaixo como fazer a declaração de imóveis e do pagamento/recebimento de aluguel.

Tenho um imóvel (casa, apartamento, terreno, loja, sala comercial) quitado. Devo declará-lo?

Um erro bastante comum cometido por quem declara o IR é não preencher corretamente as informações sobre os bens registrados em seu nome. Nos últimos anos, a Receita Federal tem cruzado um número crescente de informações para identificar contribuintes que eventualmente estejam escondendo patrimônio. Para ficar em dia com o Leão, é importante prestar contas sobre bens cujo valor somado ultrapasse os R$ 300 mil.

Quem possui um ou mais imóveis provavelmente se enquadrará na necessidade de declarar o IR. Para incluir esse patrimônio na declaração, é necessário usar a ficha de bens e direitos. Cada imóvel tem um código diferente, então o contribuinte precisará identificar qual é o mais adequado – o código 11, por exemplo, é para casas, o 12 para apartamentos, o 13 para terrenos, e assim por diante.

Em 2018, a Receita anunciou que passaria a exigir o número da Inscrição Municipal do imóvel, indicada na guia de arrecadação do IPTU. A obrigatoriedade do preenchimento desse campo deveria ter começado a valer agora 2019, mas o Fisco deu mais um ano de prazo, e anunciou que o não-preenchimento do campo geraria somente um alerta, e não impediria o envio da declaração. É provável que a partir de 2020 seja necessário incluir essa informação, então recomendamos que o contribuinte já busque colocar o número de inscrição do imóvel na declaração.

Em seguida, é necessário incluir a data de aquisição do bem, o endereço completo, a área total (em metros quadrados ou em hectares) e informar se ele está inscrito em um cartório de registro de imóveis. Se sim, dois outros campos deverão ser preenchidos: a matrícula do imóvel e o nome do cartório.

Os campos de situação em 31/12/2018 e em 31/12/2019 devem indicar o valor de compra do imóvel, incluindo o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o valor de registro em cartório. Se a quitação do imóvel aconteceu ao longo de 2019, o campo de 2018 deve ficar em branco. Caso algum valor já tivesse sido pago em 2018, indicar quanto havia sido pago até então.

Não é permitido atualizar o valor de mercado do bem – ou seja, mesmo que o imóvel tenha se valorizado ao longo do tempo, o contribuinte deve somente indicar quanto foi pago para quitá-lo ou o valor que está na escritura.

E se o imóvel estiver financiado?

Caso o imóvel ainda não tivesse sido totalmente pago no final de 2018, será necessário preencher o campo de discriminação. Nesse espaço, é importante apontar informações sobre as parcelas que faltavam para a quitação do imóvel, e qual a instituição financeira responsável por fornecer o financiamento. A regra é incluir o máximo de detalhes: a taxa de juros contratada, o prazo do financiamento, valor pago ao corretor, CNPJ do banco etc.

Aqui também é importante indicar se há mais de um proprietário – por exemplo, pessoas que compraram um imóvel em conjunto. O ideal é indicar a participação de cada um deles no bem, e repetir a mesma informação nas duas declarações. Informações divergentes podem levar os contribuintes para a malha fina.

Reformas e melhorias no imóvel devem ser declaradas?

Sim. Essa é a única situação que permite um ajuste no valor do imóvel. É necessário somar o custo das reformas ao valor pago pelo bem – essa mudança deve ser lançada na mesma ficha em que houve a prestação de informações do imóvel. Já as reformas ou melhorias devem ser identificadas em um código diferente.

Ainda na ficha de bens e direitos, o contribuinte deve escolher o código 17, de benfeitorias. Será necessário repetir o endereço do imóvel e a área total. Já o valor deve ser o gasto na reforma, e não o valor total do imóvel.

No espaço da discriminação, colocar qual tipo de reforma ou melhoria foi feito, o número da nota fiscal dos materiais e/ou a nota de serviços do profissional que executou as mudanças.

Como declarar a venda de um imóvel?

A venda de um imóvel pode acarretar na cobrança de 15% de Imposto de Renda. Mas a Receita Federal permite isenção da tributação se o contribuinte vender um imóvel residencial e comprar outro residencial em um prazo de até 180 dias. Importante: essa isenção só é dada uma vez a cada cinco anos, e só vale para contribuintes que não têm outro imóvel em seu nome.

Se o proprietário comprar um imóvel de menor valor, os 15% incidirão sobre o valor que restar.

A Receita Federal disponibiliza um programa diferente para apurar eventuais ganhos de capital. Se o contribuinte fez uma compra e venda de imóveis, mesmo que não tenha sido tributado, ele precisa preencher os dados da operação no programa Ganhos de Capital (GCAP). Caso não haja isenção, o próprio GCAP calculará o imposto a ser pago. O GCAP exporta automaticamente os dados para o programa IRPF, usado para as declarações de pessoas físicas.

Na ficha de bens e direitos, no programa de declaração anual, o contribuinte deverá abrir um novo código para o imóvel vendido com todas as informações necessárias. A única diferença estará no campo de situação em 31/12/2019, que deve ser zerado.

Caso o imóvel vendido tenha sido adquirido antes de 1969, não há incidência de IR. Imóveis adquiridos entre 1970 e 1988 podem ter a venda tributada, mas a alíquota é regressiva – ou seja, quanto mais antigo o imóvel, menos imposto será cobrado.

E se vendi um imóvel que ainda estava financiado?

Nesse caso, o contribuinte deverá incluir somente o que efetivamente pagou até a data da venda. Ainda será necessário informar a venda no GCAP e na ficha de bens e direitos do IRPF, e as regras de tributação e isenção são as mesmas.

Como declarar um imóvel comprado por um casal?

Mencionamos anteriormente a necessidade de incluir as informações de todos os proprietários do imóvel, caso haja mais de um. Mas e se o imóvel for de um casal?

O regime matrimonial faz toda diferença nesse caso. Se o casamento foi em comunhão total de bens, tudo que for adquirido após a união pertence 100% ao casal, e não 50% a cada um. Portanto, o imóvel deve ser incluído em apenas uma das declarações – isso caso o casal opte por fazer declarações individuais (veja aqui as diferenças entre a declaração individual e a conjunta).

Já no regime de comunhão parcial de bens, o imóvel será 100% do casal apenas se ele for adquirido após o casamento. Aí vale a regra da inclusão em somente uma declaração. Se o imóvel foi adquirido antes do casamento, é necessário declará-lo na ficha de quem é proprietário.

Se um imóvel for comprado por um casal cujo regime matrimonial seja o de separação total de bens, será necessário que os dois contribuintes o declare, com a participação de cada um – por exemplo, se o marido custeou 30% do total pago até a data, e a esposa os outros 70%, será necessário fazer essa indicação no corpo da discriminação da ficha de bens e direitos.

Como declarar o pagamento e o recebimento de aluguel?

É muito importante declarar o pagamento e o recebimento de aluguéis. Isso porque caso uma das partes declare, e a outra não, quem não fez a prestação de contas pode cair na malha fina ou sofrer punições.

O locador deve preencher as informações dos valores recebidos em aluguel na ficha de rendimentos tributáveis recebidos de pessoa física/exterior. É necessário clicar na aba “outras informações” e preencher as informações mês a mês.

Já o locatário deve utilizar a ficha de pagamentos efetuados, e buscar o código 70 – aluguéis de imóveis. Será necessário colocar o nome e o CPF ou o CNPJ do locador. No campo do valor pago, é necessário incluir tudo que foi pago em aluguel ao longo do ano anterior. Importante: o gasto com condomínio e IPTU não devem ser inclusos na quantia total.